Beaucoup d’amis achètent ou construisent autour de moi, alors j’en suis venue à me poser la question de comment ça se passait si on souhaite acheter en Corée du Sud, que l’on soit un natif ou non ? Après pas mal de recherche, voici ce que j’ai trouvé !
Je veux louer.
Je suis étranger.e, comment ça se passe ?
Le plus gros problème pour les étrangers qui veulent faire quoi que ce soit en Corée du Sud (trouver un travail, prendre l’avion ou le bus en interne,…) est que les applications et site web sont souvent disponible uniquement en coréen. Par exemple, lorsque nous avons du prendre des billets de bus pour revenir à Séoul depuis Gyeongju, notre amie coréenne a même du utiliser une carte de crédit coréenne et nous la passer pour preuve d’achat, sans quoi, nous n’aurions pas pu faire le trajet de cette manière… Donc, si vous ne connaissez pas la langue, il va être difficile de trouver votre bonheur, dans l’immobilier y comprit.
L’autre problème, que vous avez peut-être déjà pu voir dans des dramas, est la fausse information. Par exemple, des biens qui n’auront pas la même allure sur les photos et lors de vos visites (j’ai déjà vu des arnaques aux appartements dans des dramas. Par exemple, dans Record of Youth). Plusieurs sites internationaux sont aptes à vous aider dans vos démarches et je pense que parler anglais sera un minimum !
Sinon, il n’existe pas de grandes différences entre natifs et étrangers. Mais il existe des différences entre louer en Corée du Sud et louer en France. Si vous souhaitez louer là-bas, vous allez devoir faire attention à ce que l’on appelle « key money« . En France, cette contribution financière est utilisée dans le milieu hôtelier. En Corée du Sud, il s’agira d’un dépôt qui sera très important lorsque vous déciderez de lâcher votre appartement et votre bail.
Il n’est pas nécessaire de s’y prendre des mois à l’avance pour trouver une location; tout va très vite là-bas alors, un mois suffit ! Il existe trois types de contrats de location.
- wolse 월세 : il s’agit d’un bail occidental, la plupart signé par des expatriés trouvant un appartement en Corée du Sud. Cela implique la fameuse contribution du « key money » et le paiement d’un loyer tous les mois. Il est possible de négocier le prix du loyer en échange d’une augmentation de la contribution. C’est intéressant pour le locataire et le propriétaire puisque la « key money » comprend des intérêts. S’il n’y a pas de différence à l’état des lieux de sortie, vous récupèrerez votre « key money« . Pour ce type de contrat, votre propriétaire risque de vous demander votre contrat de travail (en plus des documents habituellement demandé).
- jeonse 전세: le locataire doit fournir une « key money » qui équivaut le montant de la propriété mais aucun loyer n’est payé. Vous allez donc devoir poser environ 150 000 euros. Le propriétaire récupère les intérêts de la « key money » pendant toute la durée du contrat (généralement deux ans) et vous récupérez ensuite votre « key money« . Ceux qui n’ont pas 150 000 euros peuvent prendre un prêt à la banque et doivent payer mensuellement les intérêts en plus à cette dernière. C’est le contrat le plus utilisé car cela vaut le coup pour les deux partis, mais il est rarement choisi par les expatriés car ils ne peuvent pas débourser autant d’argent. Pour ce contrat là, vous n’aurez pas besoin de votre contrat de travail.
- banjeonse 반전세: il s’agit d’un mix entre le wolse et le jeonse (il signifie « moitié jeonse« ). La « key money » et le loyer sont équivalent et en général, bas (environ 76 000 euros).
Ces contrats durent généralement deux ans. Si vous n’avez rien négocié avec votre propriétaire six mois avant la fin de votre contrat, vous pouvez continuer d’utiliser les mêmes termes sans changement. Encore une fois, les sites conseillent tous de confier votre dossier à un tiers qui pourra communiquer avec le propriétaire pour vous afin de récupérer en sécurité votre « key money« .
Je veux acheter.
Je suis étranger.e, comment ça se passe ?
Coréens et étrangers sont traités de la même façon concernant l’achat d’un terrain, d’un commerce ou d’une maison en Corée du Sud. Il n’y a donc aucune contrindication si un étranger veut devenir propriétaire sur le sol coréen (et c’est rare en Asie !). Si vous n’avez aucune expérience au préalable dans le pays, et que vous êtes non-résident étrangers, il vous faudra quand même connaître certaines lois en vigueur.
- La loi sur l’acquisition de terres par des étrangers: lorsque vous vous engagez dans un contrat de vente, vous devez en informer le chef du gouvernement sous 60 jours, pour que le nom de l’ancien propriétaire soit remplacé par le vôtre. Attention aux zones protégées ! Si votre habitation se trouve en zone protégée, il vous faudra un permis spécial.
- La loi de déclaration des biens immobiliers: il s’agit de la procédure à suivre pour enregistrer sa propriété. Cela s’applique pour les coréens, les résidents étrangers et les non-résidents
- La loi sur la politique de change: seulement les non résidents étrangers souhaitant acheter en Corée sont concernés par cette loi. Il s’agit, en gros, de maintenir le taux de change Won/monnaie de votre pays équitablement.
A retenir qu’il est toujours plus simple de vivre sur place pour plus de facilité.
Obtenir un prêt en Corée du Sud, c’est possible ?
Il existe un grand nombre de banques internationales en Corée du Sud qui seront plus à même d’accepter un prêt demandé par un non natif. Il faut généralement vivre sur place pour avoir l’accord d’un prêt. Avoir un.e conjoint.e natif.ve peut aider également. Si vous êtes résident étranger, vous aurez besoin d’un Certificat de Résidence ou de n’importe quel papier justifiant de votre lieu de résidence. Il faudra aussi un certificat de travail, et un d’immigration. Il est très difficile d’obtenir un prêt en Corée du Sud à cause de l’inflation des prix. Il sera plus facile d’en obtenir un en vivant sur place.
Impôts fonciers, droit de timbre (entre 50 000 et 350 000 selon la valeur de la propriété), taxe d’acquisition (qui s’élève à 2%), taxe de propriété sont autant de taxes auxquelles vous devrez faire attention une fois propriétaire.
Acheter en Corée me donne-t-il le statut de résident.e ?
Eh bien non ! Être propriétaire en Corée du Sud ne veut pas dire que vous allez obtenir le statut de résident. Mais, cela vous donnera le droit de poser une candidature à l’aide d’un système de points (système également utilisé au Japon). Les principaux critères de ce système sont l’âge, votre niveau de langue en Coréen et votre expérience professionnelle. Vous aurez des points bonus si vous payez vos impôts en Corée, avez étudié en Corée, si vous avez de l’expérience professionnel à l’étranger ou fait du travail bénévole en Corée du Sud.
Bon à savoir.
- Fin 2018, le prix moyen d’une maison à Séoul était à plus de 700 millions de Won – soit environ 525 000 euros. A Busan, les prix sont plus de deux fois moins cher qu’à Séoul.
- Jeju, Incheon, Seoul et Busan sont les villes les plus ciblées par les étrangers.
- Vouloir acheter en Corée du Sud sans parler coréen risque d’être plus compliqué. Les agents immobiliers se focalisent sur les natifs qui cherchent des biens plutôt que sur les étrangers.
- L’unité de mesure en Corée du Sud est le pyeong 평. 1 pyeong est égal à environ 3,31m². Balcon, et zone commune (comme les couloirs, les escaliers) sont compris dans les mesures totales d’un appartement. Le prix moyen d’un loyer pour un studio de 5 à 8 pyeong est d’entre 3000 et 5000 euros.
- Si vous souhaitez acheter un bien en Corée du Sud, sachez qu’il ne sera pas aisé de trouver de grands espaces comme cela peut-être le cas en France par exemple. La Corée du Sud fait parti des pays ayant la plus forte densité de population. Lors de mon voyage là-bas, je n’ai pas pu m’empêcher de remarquer que, malgré les déjà très nombreux immeubles, il y en avait déjà d’autres en construction. L’avantage est que trouver un logement, le louer et passer de la location à la propriété est chose aisée et peut se faire en moins d’un mois !
- Il est très rare de pouvoir mettre la main sur une maison au pays du matin calme; les logements sont principalement des appartements, des studios avec rarement plus d’une chambre. Acheter une maison pour toute sa famille est considéré comme un luxe ! Si vous voulez tout de même tenter votre chance, cela sera plus du côté des banlieues plutôt que du centre ville.
- Il est plus fréquent de trouver des non meublés que meublés. Le prix d’un appartement/studio tourne entre 120 000 et 200 000 euros. Il peut monter jusqu’à 312 000 euros selon la taille de l’appartement. Le prix varie en fonction de l’âge de l’immeuble, sa marque, la proximité des transports en communs, l’étage auquel se trouve l’appartement (plus il se trouve dans un étage élevé, meilleur il est), et sur quoi donne les fenêtres (plus il est ensoleillé, plus il sera cher). Pour les impôts, il arrive qu’ils soient divisés par le nombre d’appartement dans l’immeuble. Demandez confirmation à votre propriétaire.
- Vous allez devoir également payer une taxe appelée gwanlibi 관리비 tous les mois. Il s’agit d’un supplément qui comprend la sécurité de l’immeuble, les maintenances de l’ascenseur ou encore internet par exemple (environ 75 euros). Vous allez sans doute devoir également payer en supplément l’eau et l’électricité. Mais, si la taxe gwanlibi inclus eau et électricité, alors cette taxe sera d’autant plus élevée.
- Côté électricité, il n’existe qu’une seule compagnie (KEPCO). Les prix sont donc les mêmes dans tout le pays. Pour le gaz, vous allez à nouveau devoir apprendre le coréen ou demander à un tiers car vous ne pourrez pas faire le raccordement sans parler la langue. Chaque ville à sa propre agence de gaz. Beaucoup de logements en Corée du Sud sont chauffés par le sol à l’aide de l’eau chaude et du gaz. Il n’y aura rien de particulier à faire pour l’eau. Bien qu’elle soit potable, la plupart des coréens la font bouillir et la filtre avant.
Je sais que beaucoup d’entre vous souhaite vivre en Corée du Sud. Le meilleur conseil que je puisse vous donner avant de vous lancer, c’est de d’abord voir le pays soit en tant que touriste, soit en tant qu’échange étudiant ou alors, y passer quelques mois en vacances travail, ce genre de programme. La vie en Corée du Sud est différente de celle en France et cela commence par la recherche d’un appartement, comme vous avez pu le lire ici 🙂
J’espère que ça vous a été utile !
Source : AsiapropertyHQ
©Les photos sont de moi !